Art Apartments

Jakie wyposażenie wstawić do apartamentu (mieszkania) na wynajem ? Od odpowiedzi na to pytanie zależy  jak długo będziemy szukać najemcy, jak wiele przychodów jesteśmy w stanie uzyskać z najmu oraz jak poczynione nakłady znajdą odzwierciedlenie w przychodach.

Trudna sprawa, prawda ?

Aby określić jak wyposażyć mieszkanie na wynajem trzeba przeprowadzić krótka analizę :

• jaka jest grupa docelowa osób, którym chcemy mieszkanie wynająć ?
• jakie elementy wyposażenia spowodują, że najemca będzie skłonny wynająć mieszkanie/więcej zapłacić,
• które elementy mogą być tanie, a których nie powinno się tanio nabywać,
• jakie sprzęty, elementy najemca powinien zapewnić sobie sam

Ponieważ dokonywanie najmu nie jest czynnością, którą strony umowy praktykują na codzień, warto w tej kwestii skorzystać z doświadczenia zebranego przez firmy profesjonalnie zarządzające wynajmem apartamentów.

Doradztwo przy wyborze wyposażenia jest częścią naszej usługi zarządu wynajmem apartamentu.

Wiele osób zastanawia się “co dalej” w obliczu kryzysu na rynku sprzedaży nieruchomości. Nie ukrywajmy - zastój w sprzedaży może jeszcze długo potrwać a powrót do cen sprzedaży gwarantujących zysk z inwestycji jeszcze długo nie nastąpi. Moje przewidywania powrotu do cen sprzed kryzysu to rok 2012  a źródło tej zmiany tkwić będzie w kolejnej spekulacyjnej bańce związanej z wprowadzeniem Euro lub mistrzostwach (które umówmy się, wiele wspólnego z wartością nieruchomości nie mają).

Jak zatem bezpiecznie wynająć mieszkanie  lub apartament. Oczywiście można samemu spróbować, można również powierzyć sprawę profesjonaliście. Ze zrozumiałych względów skupię się na tej drugiej opcji.

Wynajem mieszkania przy pomocy agencji zarzadzającej wynajmem jest o wiele bardziej bezpieczny niż wynajem samodzielny. Nie chodzi tutaj oczywiście o kwestię bycia napadniętym przez potencjalnego najemcę a kwestię jego wiarygodności, odpowiedzialności za szkody a co najważniejsze wypłacalności. Najlepszym klientem, jeśli chodzi o spełnienie tych warunków jest firma (najczęściej międzynarodowy koncern) poszukująca mieszkania o wysokim standardzie dla swoich pracowników.

Jaką przewagę ma korporacja nad zwykłym najemcą ?  Otóż korporacja przysyła na miejsce z reguły bardzo wysoko postawioną osobę, która bardzo szanuje cudzą własność (zauważalna cecha osób wychowanych na Zachodzie). Po drugie korporacja nie rozpłynie się we mgle zostawiając nas ze stertą niezapłaconych rachunków. Po trzecie - z korporacją sprawę załatwia się szybko i bezboleśnie.

Umowa 

OK. załóżmy że firma jest zainteresowana wynajmem. Pozostaje podpisanie umowy. Z reguły jest to umowa dwujęzyczna, napisana przez profesjonalnego pełnomocnika, radcę prawnego lub adwokata. W bardzo wielu przypadkach konieczne są liczne zmiany do niej. Nasz dział prawny jest w stanie przygotować jakiekolwiek zmiany  w ciągu jednego dnia.  Dodajmy, zmiany korzystne dla właściciela, reprezentowanego przez nas. Oprócz doskonałej znajomości stosowania prawa ważną cechą naszej działalności jest świadomość konsekwencji podatkowych wiążących się z wynajmem. Mamy w tej kwestii bardzo duże doświadczenie i gwarantujemy naszym klientom bezpieczeństwo podatkowe (ważna infromacja - nie współpracujemy ani nie doradzamy osobom ukrywającym dochody).

Mamy najemcę, mamy umowę. Czas na problemy. 

Każdy z Państwa, który wynajmuje mieszkanie zapewne znane są kłopoty związane z lokalem. Szczególnie w nowych budynkach usterek jest cała masa. A to nie działa Internet, a to nie ma ciepłej wody. Najemca, który płaci krocie za najem raczej nie jest chętny do dokonywania napraw. Wychodzi z założenia, że jeśli firma płaci za niego 70 zł za metr miesięcznie napraw powinien dokonywać wynajmujący. Dla właściciela  mieszkającego za granicą lub nawet dwie dzielnice dalej jest to bardzo uciążliwe a usterki zdarzają się bardzo często. Dla nas usterki to  chleb powszedni. Dzięki zaufanym ekipom do ich usuwania możemy szybko i tanio zareagować, naprawić i zdać raport właścicielowi bez angażowania go w stresujące sytuacje.

Ile kosztuje taka dobra usługa ?

W porównaniu do usługi zwykłej agencji nieruchomości, która pobiera czynsz za samo podpisanie umowy i znika nasza propozycja jest o wiele bardziej korzystna. Nasze wynagrodzenie jest zależne od wysokości czynszu i płacone w ratach - nie obciążamy w ten  sposób właściciela jednorazową dużą opłatą, gdyż wolimy długotrwałą relację niż skasowanie klienta za samo przyprowadzenie najemcy.  Kwestia dokładnych kwot nie nadaje się ze zrozumiałych względów do publikacji na blogu, dlatego zapraszam do odwiedzin naszej agencji lub zadawania pytań przez e-mail  iwona@art-apartments.eu

Zmieniają się zasady dokumentowania przychodu. Ustawodawca wprowadza obowiązek dokumentowania przychodu z wynajmu bądź to fakturami bądź wydrukiem z kasy fiskalnej.

Jak informuje Rzeczpospolita od 1 listopada 2008 r. wynajmujący mieszkania będą musieli wystawiać faktury, aby korzystać ze zwolnienia z obowiązku posiadania kas. Obowiązek ten dotyczyć będzie zarówno usług krótkotrwałego zakwaterowania pozostałych, gdzie indziej niesklasyfikowanych, z wyłączeniem usług hotelarskich i turystycznych (PKWiU ex 55.23.15) jak i usług w zakresie wynajmowania nieruchomości na własny rachunek (PKWiU 70.2).

Nasi prawnicy  zapoznają się właśnie z tekstem rozporządzenia (PDF) i mamy nadzieję, że po jego głębszej analizie będziemy mogli wskazać metodę jak najmniej uciążliwego wypełnienia obowiązków objętych rozporządzeniem.

Artykuł na temat nowego rozporządzenia w Gazecie Prawnej 

UPDATE : z dużej chmury mały deszcz. Rozwiązaniem, które pozwala uniknąć kłopotów jest przesyłanie pieniędzy przez rachunek bankowy. Mam nadzieję, że raczej wszyscy tak się rozliczają (choć znane są w tej mierze wyjątki przechowujące swoje pieniądze na koncie mamy

Może być przyczyną dosyć dużych nieporozumień zarówno dla właściciela jak i najemcy. Oddając mieszkanie do wynajmu musimy pamiętać o tym, że nowy budynek będzie wykańczany, co wiążę się oczywiście z ogromną liczbą zakłóceń, hałasów, wibracji i wszelkich innych niedogodności związanych z usterkami lokalu lub nawet całego budynku (np. problemy z instalacją wodną). Najgorszy okres przypada na pierwszych 6 miesięcy, kiedy to prace są najbardziej uciążliwe. W jaki sposób unikać stresujących sytuacji ?

Metod jest kilka :

- zawierajmy w umowach klauzule  ostrzegające przed niedogodnościami - często bywa tak, że najemca godzi się na początku na hałasy przeceniając swoją odporność na pewien poziom hałasu

- udzielajmy zniżek z tego tytułu na wskazany w umowie okres czasu

- jako najemcy żądajmy od właściciela wskazania daty oddania budynku w ręce poszczególnych właścicieli , warto również przejść się po budynku, aby  ocenić poziom zaawansowania prac wykończeniowy

Chciałby, aby w szczególności właściciele wzięli pod uwagę fakt, że nie można żądać od najemcy od razu pełnego czynszu.

Opłacalność inwestycji w apartamenty lub inne lokale mieszkalne wynika z dwóch zasadniczych źródeł. Po pierwsze jest to wzrost wartości nieruchomości w danym okresie czasu, po drugie czynsz uzyskiwany z wynajmu. O ile czasy dynamiczny wzrost samych cen mieszkań wydaje się być już zakończony, warto pomyśleć o osiąganiu rozsądnych przychodów z najmu tak , aby całość inwestycji okazała się opłacalna. Mamy nadzieję, że nasze doświadczenia okażą się pomocne w podjęciu właściwych decyzji dotyczących kupowania mieszkania jako inwestycji mającej przynosić wymierne dochody właścicielowi.

W niniejszym krótkim artykule postaramy się podpowiedzieć Państwu jakie czynniki mają wpływ na czynsz z wynajmu mieszkania lub apartamentu. Ponieważ nie mamy wpływu na czynniki ‘marko’ takie jak stopy procentowe, podaż i popyt na rynku nieruchomości w ogólności, nie będziemy brali ich pod uwagę w naszej analizie, przedstawiając jedynie takie, co do których możemy podjąć decyzję. Warto również zaznaczyć, że cenę traktujemy tutaj jako wynikową , a nie jako jeden ze składników. Ostatnie zastrzeżenie dotyczy obszaru działalności. Działamy na terenie Krakowa, dlatego nasze doświadczenia i wskazówki będą dotyczyć wynajmu mieszkań w Krakowie. Podobne mechanizmy wydają się rządzić innymi dużymi miastami, niekoniecznie nasze rady sprawdzą się w miastach mniejszych.

Wysokość czynszu, jaki gotowy zapłacić jest najemca zależy od kilku czynników:

· standardu mieszkania wraz z wyposażeniem oraz budynku

· lokalizacji budynku w odniesieniu do centrum miasta lub specyficznych jego ośrodków (np. centrów biznesowych, zakładów pracy, bliskości szkół, punktów komunikacji oraz obszarów użyteczności publicznej

· czynsz żądany przez właścicieli w podobnej okolicy (budynek/ulica/dzielnica)

STANDARD

Przede wszystkim standard. Wraz ze zwiekszającą się liczbą nowych inwestycji największe szanse na wynajem mają apartamenty i mieszkania w nowoczesnych budynkach oferujących mieszkańcom nie tylko nowe wnętrze, ale również wyższy poziom wygód w nieruchomości wspólnej, przykładowo –podziemny parking, winda, ochrona, nawet basen lub jacuzzi. Czynsze w najlepszych budynkach, o najwyższym standardzie mogą sięgać nawet 100 złotych za metr mieszkania miesięcznie. Nowe mieszkania są największym zagrożeniem dla przestarzałych kamienic, których stan techniczny pozostawia wiele do życzenia.

Jeśli mowa o standardzie warto wspomnieć o wyposażeniu mieszkania. Jeśli naszym zamiarem jest osiągnięcie naprawdę wysokiego czynszu powinniśmy nieco zainwestować w wyposażenie mieszkania. Absolutnym standardem w tym zakresie jest pralka, lodówka, oraz wyposażenie kuchni. Jeśli mamy do czynienia z wynajmującą lokal firmą należy przygotować mieszkanie w całości włączając w to nawet przybory kuchenne. W niektórych przypadkach warunkiem najmu jest zapewnienie sprzątania i opieki nad najemcą w sytuacjach awaryjnych. Przede wszystkim dotyczy to obcokrajowców, którzy zostali delegowani do Polski służbowo.

LOKALIZACJA

Tutaj sprawdza się zasada – im bliżej do centrum tym wyższa cena. Nie jest to specjalnie odkrywcze stwierdzenie, jeśli chodzi o bliskość w stosunku do Wawelu czy Rynku. Wiadomo – im bliżej do atrakcji kulturalnych, restauracji i innych obiektów użyteczności publicznej (parki, bulwary) , tym chętniej najemca wybierze nasz lokal. Cz jednak wszystko stracone dla tych, który zainwestowali poza centrum ? Tutaj odpowiedź zdecydowanie brzmi NIE . Istotne bywa również położenie mieszkania przy skupiskach biznesowych, gdzie wiele osób pracujących będzie poszukiwało lokalu do wynajęcia. Tytułem przykładu jest powstające centrum biznesowe przy Armii Krajowej – ogromne biurowce nadają okolicznym inwestycjom w lokale mieszkalne sens. Nie powinni się martwić moim zdaniem właściciele apartamentów w Villa Verona czy też Salwator City. Oczywiście – cena najmu nie będzie taka jak w samym centrum, natomiast mieszkania te z pewnością znajdą swoich najemców. Takich enklaw będzie więcej – duży potencjał tkwi również w inwestycjach na Ruczaju, a to w związku z rozbudową kampusu UJ.

CENA CZYLI RYNEK

Pomimo, iż nie mamy wpływu na innych właścicieli pragnących z nami konkurować przez wynajem mieszkania istotne jest zapoznanie się z ich ofertą cenową. Ma to bowiem bezpośrednie przełożenie na to czy nasze mieszkanie się wynajmie czy nie. Czasem obniżka czynszu o 200 – 300 złotych, tylko aby mieszkanie szybciej wynająć jest bardzo wskazana, w szczególności gdy mówimy o kwotach rzędu 4-5 tysięcy za miesiąc. W wynajmie każdy miesiąc ‘pustego’ mieszkania oznacza bowiem wymierną stratę 8 % rocznego przychodu. Warto o tym pamiętać.

W kolejnym artykule omówimy dla Państwa zagadnienia prawne wiążące się z wynajmem, przede wszystkim zaś podpowiemy jak w odpowiedni sposób wybrać odpowiedniego najemcę, formułować kontrakt, czy i jak korzystać z pomocy profesjonalistów.

Poszukujemy pilnie apartamentów w Krakowie dla naszych klientów. Jesteśmy zainteresowani zarówno apartamentami przeznaczonymi na krótki wynajem, jednak bardziej zależy nam na wynajmach długotrwałych (okresy roczne). W grę wchodzą oczywiście tylko apartamenty o wysokim standardzie. Zapewniamy korzystne czynsze i pewnych najemców.

W szczególności prosimy o oferty z następujących lokalizacji :

- Zwierzyniecka, Kościuszki, Emaus

- Salwator Tower i Miasto Przyszłości

- Angel City

- dom w Modlnicy

Kontakt:

office@art-apartments.eu

Turystyka biznesowa generuje około 80 % przychodów polskich hoteli i dopiero od niedawna ruch ten hoteli zwiększył się na tyle, aby myśleć o kolejnych inwestycjach w branży hotelarskiej. Z drugiej strony płyną wiadomości, że Kraków jest po Warszawie drugim najchętniej odwiedzanym miejscem przez biznesmenów. Czy pobyt biznesowy w Krakowie jest zatem tani ? Niestety należy stwierdzić, że ceny hoteli są wysokie i to z kilku powodów. Gros miejsc wykupionych jest już na rok przed sezonem na targach turystycznych przez wielkie biura podróży przysyłające kilkudziesięcioosobowe grupy kilkadziesiąt razy w roku.  Oznacza to, że hotelarze nie muszą martwić się o obłożenie obiektów, w szczególności w obiektach 4 gwiazdkowych, chętnie wybieranych przez obcokrajowców z uwagi na atrakcyjną dla nich cenę powodowaną większą siłą nabywczą. W sytuacji takiej ciężko zarezerwować jest hotel w dobrym standardzie w rozsądnej cenie. Przykładowo – cena doby w zwykłym pokoju dwuosobowym w znanym krakowskim hotelu  5* to 590 złotych , co za 7 dni pobytu daje ok. 4100 złotych. Nieopodal położony 4* hotel zagranicznej sieci to wydatek aż EUR 204 za pokój klasy business (wliczony w cenę Internet i ekspres do kawy) – tygodniowy pobyt to aż 5000 PLN ! Podane powyżej ceny obejmują pobyt siedmiodniowy , natomiast często zdarza się , że projekt do którego oddelegowano pracownika trwa miesiąc, dwa czy nawet pół roku. Wysokie koszty hotelu jak i specyficzne warunki (brak intymności, mała przestrzeń, powtarzające się jedzenie) powodują, że klient szuka opcji alternatywnej, mówiąc w skrócie szuka mieszkania do wynajęcia.

Jeśli przystępuje się do tego standardowo, szukając ofert u tradycyjnych pośredników nieruchomości proces ten może kończy się zazwyczaj rozczarowaniem. Rzadko kiedy właściciel mieszkania wynajmie je w pełni umeblowane, wyposażone na okres krótszy niż rok. Długotrwałe podpisywanie umowy z osobą prywatną, oglądnięcie kilku mieszkań o słabym w większości przypadków standardzie, zapłata pełnego czynszu jako prowizji powodują, że tradycyjny model nie sprawdza się w tej sytuacji. Co więcej – nie ma raczej mowy o wystawieniu rachunku lub faktury, nie mówiąc już o wliczeniu kosztów Internetu czy telewizji w czynsz.

Warto w takiej sytuacji pomyśleć o oszczędności i wygodzie w jednym czyli wynajęciu apartamentu o wysokim standardzie w centrum Krakowa za pośrednictwem naszej, wyspecjalizowanej w najmach korporacyjnych firmy.

Niższe ceny przy lepszym standardzie. Czy to w ogóle możliwe ? Porównajmy!

Miesięczny wynajem mieszkania o powierzchni 54 m2 z jedną sypialnią, wspaniałym widokiem na Wawel z balkonu i okien luksusowego apartamentowca Angel Plaza (ochrona, garaż, windy, sauna, siłownia, jacuzzi) z wliczonym w cenę sprzątaniem, wymianą pościeli, ręczników, telewizją satelitarną lub cyfrową, bezprzewodowym łączem 3mb/s wifi, własną kuchnią i kompletem naczyń to koszt ok. 4500-5500 złotych – czyli jednego tygodnia w hotelu. Do tego dokładamy gratis całkowitą anonimowość, możliwość przygotowania ulubionego makaronu w weekend czy odwiedzin rodziny, która może przespać się na rozkładanej sofie w salonie. Więcej szczegółów o apartamentach w Angel Plaza.

Dla przedsiębiorstw dysponujących mniejszym budżetem oferujemy lokale o podobnym standardzie wyposażenia lecz w innych budynkach w centrum Krakowa. Ich ceny wahają się w granicach 3-4 tysięcy złotych za miesiąc. Apartamenty Krakow.

Szybka i łatwa metoda zawarcia umowy, rozliczenia.

Z uwagi na naszą specjalizację oferujemy gotowe i szybkie rozwiązania. Właściciele mieszkań w naszej sieci to przeważnie inwestorzy, którzy dali nam swobodę w negocjowaniu w ich imieniu stosownych umów i rozliczania ich. Ponieważ w naszej dyspozycji jest około 50 apartamentów w Krakowie, dla każdego znajdziemy odpowiednią propozycję biorąc pod uwagę wszelkie Państwa wymagania, w tym dotyczące przede wszystkim budżetu , standardu oraz lokalizacji.  Wszelkie poprawki lub negocjacje umów załatwiane są w ciągu jednego dnia przez nasz dział prawny.

Każdy nasz gość ma możliwość otrzymania rachunków od właściciela mieszkania. Wystawiany rachunek lub faktura obejmuje również opłaty eksploatacyjne, dzięki czemu nie ma problemów w rozliczeniem pobytu przez dział księgowości.

Z przyjemnością informujemy, iż budynek Angel Plaza nabiera blasku. Usunięte zostały wszystkie oznaki kończącej się budowy, do zrobienia pozostały detale, m.in czyszczenie drewnianych podłóg, wykończenie sali fitness. Całość sprawia naprawdę przyjemne wrażenie, szczególnie przestronny hol wyłożony marmurem. Wraz z nadejściem wiosny ten budynek na pewno zyska na wartości.

Prosimy o zapoznanie się z naszą ofertą wynajmów i sprzedaży mieszkań w tym luksusowym apartamentowcu w centrum Starego Miasta. Moment na kupno lub wynajem jest w tej chwili najlepszy - cześć kupujących na pierwotnym rynku sprzedaje apartamenty licząc na zwrot z inwestycji, nabywcy zaś będą już kupowali na długie lata, w celach mieszkalnych.  Jeśli więc chcemy nabyć apartament w Angel Plaza jest to najwłaściwsza chwila.

Miło nam poinformować, że do naszej sieci dołączył kolejny apartament w centrum Krakowa. Nazwa apartamentu “Friends” ma symbolizować przyjazną atmosferę we wnętrzu i rzeczywiście tak jest, przytulne i eleganckie kolory czynią to miejsce doskonałym miejscem na spędzenie romantycznego weekendu w Krakowie. 

Apartament składa się z dwóch pokoi, w pełni wyposażonej kuchni i łazienki oraz przytulnego przedpokoju. W pierwszej sypialni do dyspozycji gości: łóżko małżeńskie oraz rozkładana dwuosobowa sofa, w drugiej dwa łóżka pojedyncze (istnieje możliwość ich połączenia) oraz stół z krzesłami oddzielony ścianą od części sypialnej.

Proszę uważnie sprawdzać naszą stronę, gdyż szykujemy promocję na ten właśnie apartament!

W naszej ofercie znajdą Państwo nowy apartament - “Sarego”.

Krótka chakrakterystyka apartamentu:

Bardzo przytulny, cichy apartament położony pomiędzy największymi atrakcjami Krakowa - Rynkiem Głównym (7min piechotą), Wawelem (7min piechotą), a Kazimierzem (7min piechotą)

W apartamencie może wygodnie nocować do 4 osób. Bezpłatny dostęp do internetu oraz telewizja. Luksusowy apartament położony w XVIII wiecznej kamienicy ma 4,5m wysokości! Składa się z dwóch pokoi i łazienki. W sypialni znajdują się 2 jednoosobowe łóżka, które można zsunąć tworząc wygodne łoże małżeńskie; szafa oraz stolik z telewizorem. W drugim pokoju jest bardzo elegancki aneks kuchenny wyposażony we wszelkie bardziej lub mniej niezbędne sprzęty a na rozsuwanej kanapie mogą spać wygodnie dwie osoby.

W eleganckiej łazience znajduje się kabina prysznicowa, pralka, jak również suszarka do włosów, mydło i szampon oraz pasta do zębów.

Dodatkowymi plusami zawartymi w cenie są:
-Lodówka wypełniona artykułami potrzebnymi do samodzielnego sporządzenia obfitego i smacznego pierwszego śniadania, świeże pieczywo oraz owoce lub słodycze. 
-Butelka dobrego półwytrawnego czerwonego wina.