Art Apartments

Czekamy na projekt nowej ustawy o wynajmie, zapowiadane są w nim ułatwienia dla wynajmujących. Ponieważ na ten moment prace są tajne (jak to zwykle bywa)  o propozycjach Urzędu Mieszkalnictwa i Ministersywa Infrastruktury nic nie wiadomo. Skrawki informacji, o których piszą gazety są takie , że wprowadzona zostanie instytucja tzw. dobrowolnej eksmisji za uprzednim jednak zapisaniem tego w umowie najmu w obecności notariusza. Jak zwykle w przeżartej biurokracją Polsce - każdy powinien nosić przy sobie kieszonkowego notariusza i używać go przy każdej okazji, kupnie bułek maślanych też. Jedno za to jest pewne - jak zwykle zarobią notariusze.

Wiele osób zastanawia się “co dalej” w obliczu kryzysu na rynku sprzedaży nieruchomości. Nie ukrywajmy - zastój w sprzedaży może jeszcze długo potrwać a powrót do cen sprzedaży gwarantujących zysk z inwestycji jeszcze długo nie nastąpi. Moje przewidywania powrotu do cen sprzed kryzysu to rok 2012  a źródło tej zmiany tkwić będzie w kolejnej spekulacyjnej bańce związanej z wprowadzeniem Euro lub mistrzostwach (które umówmy się, wiele wspólnego z wartością nieruchomości nie mają).

Jak zatem bezpiecznie wynająć mieszkanie  lub apartament. Oczywiście można samemu spróbować, można również powierzyć sprawę profesjonaliście. Ze zrozumiałych względów skupię się na tej drugiej opcji.

Wynajem mieszkania przy pomocy agencji zarzadzającej wynajmem jest o wiele bardziej bezpieczny niż wynajem samodzielny. Nie chodzi tutaj oczywiście o kwestię bycia napadniętym przez potencjalnego najemcę a kwestię jego wiarygodności, odpowiedzialności za szkody a co najważniejsze wypłacalności. Najlepszym klientem, jeśli chodzi o spełnienie tych warunków jest firma (najczęściej międzynarodowy koncern) poszukująca mieszkania o wysokim standardzie dla swoich pracowników.

Jaką przewagę ma korporacja nad zwykłym najemcą ?  Otóż korporacja przysyła na miejsce z reguły bardzo wysoko postawioną osobę, która bardzo szanuje cudzą własność (zauważalna cecha osób wychowanych na Zachodzie). Po drugie korporacja nie rozpłynie się we mgle zostawiając nas ze stertą niezapłaconych rachunków. Po trzecie - z korporacją sprawę załatwia się szybko i bezboleśnie.

Umowa 

OK. załóżmy że firma jest zainteresowana wynajmem. Pozostaje podpisanie umowy. Z reguły jest to umowa dwujęzyczna, napisana przez profesjonalnego pełnomocnika, radcę prawnego lub adwokata. W bardzo wielu przypadkach konieczne są liczne zmiany do niej. Nasz dział prawny jest w stanie przygotować jakiekolwiek zmiany  w ciągu jednego dnia.  Dodajmy, zmiany korzystne dla właściciela, reprezentowanego przez nas. Oprócz doskonałej znajomości stosowania prawa ważną cechą naszej działalności jest świadomość konsekwencji podatkowych wiążących się z wynajmem. Mamy w tej kwestii bardzo duże doświadczenie i gwarantujemy naszym klientom bezpieczeństwo podatkowe (ważna infromacja - nie współpracujemy ani nie doradzamy osobom ukrywającym dochody).

Mamy najemcę, mamy umowę. Czas na problemy. 

Każdy z Państwa, który wynajmuje mieszkanie zapewne znane są kłopoty związane z lokalem. Szczególnie w nowych budynkach usterek jest cała masa. A to nie działa Internet, a to nie ma ciepłej wody. Najemca, który płaci krocie za najem raczej nie jest chętny do dokonywania napraw. Wychodzi z założenia, że jeśli firma płaci za niego 70 zł za metr miesięcznie napraw powinien dokonywać wynajmujący. Dla właściciela  mieszkającego za granicą lub nawet dwie dzielnice dalej jest to bardzo uciążliwe a usterki zdarzają się bardzo często. Dla nas usterki to  chleb powszedni. Dzięki zaufanym ekipom do ich usuwania możemy szybko i tanio zareagować, naprawić i zdać raport właścicielowi bez angażowania go w stresujące sytuacje.

Ile kosztuje taka dobra usługa ?

W porównaniu do usługi zwykłej agencji nieruchomości, która pobiera czynsz za samo podpisanie umowy i znika nasza propozycja jest o wiele bardziej korzystna. Nasze wynagrodzenie jest zależne od wysokości czynszu i płacone w ratach - nie obciążamy w ten  sposób właściciela jednorazową dużą opłatą, gdyż wolimy długotrwałą relację niż skasowanie klienta za samo przyprowadzenie najemcy.  Kwestia dokładnych kwot nie nadaje się ze zrozumiałych względów do publikacji na blogu, dlatego zapraszam do odwiedzin naszej agencji lub zadawania pytań przez e-mail  iwona@art-apartments.eu

Może być przyczyną dosyć dużych nieporozumień zarówno dla właściciela jak i najemcy. Oddając mieszkanie do wynajmu musimy pamiętać o tym, że nowy budynek będzie wykańczany, co wiążę się oczywiście z ogromną liczbą zakłóceń, hałasów, wibracji i wszelkich innych niedogodności związanych z usterkami lokalu lub nawet całego budynku (np. problemy z instalacją wodną). Najgorszy okres przypada na pierwszych 6 miesięcy, kiedy to prace są najbardziej uciążliwe. W jaki sposób unikać stresujących sytuacji ?

Metod jest kilka :

- zawierajmy w umowach klauzule  ostrzegające przed niedogodnościami - często bywa tak, że najemca godzi się na początku na hałasy przeceniając swoją odporność na pewien poziom hałasu

- udzielajmy zniżek z tego tytułu na wskazany w umowie okres czasu

- jako najemcy żądajmy od właściciela wskazania daty oddania budynku w ręce poszczególnych właścicieli , warto również przejść się po budynku, aby  ocenić poziom zaawansowania prac wykończeniowy

Chciałby, aby w szczególności właściciele wzięli pod uwagę fakt, że nie można żądać od najemcy od razu pełnego czynszu.

Opłacalność inwestycji w apartamenty lub inne lokale mieszkalne wynika z dwóch zasadniczych źródeł. Po pierwsze jest to wzrost wartości nieruchomości w danym okresie czasu, po drugie czynsz uzyskiwany z wynajmu. O ile czasy dynamiczny wzrost samych cen mieszkań wydaje się być już zakończony, warto pomyśleć o osiąganiu rozsądnych przychodów z najmu tak , aby całość inwestycji okazała się opłacalna. Mamy nadzieję, że nasze doświadczenia okażą się pomocne w podjęciu właściwych decyzji dotyczących kupowania mieszkania jako inwestycji mającej przynosić wymierne dochody właścicielowi.

W niniejszym krótkim artykule postaramy się podpowiedzieć Państwu jakie czynniki mają wpływ na czynsz z wynajmu mieszkania lub apartamentu. Ponieważ nie mamy wpływu na czynniki ‘marko’ takie jak stopy procentowe, podaż i popyt na rynku nieruchomości w ogólności, nie będziemy brali ich pod uwagę w naszej analizie, przedstawiając jedynie takie, co do których możemy podjąć decyzję. Warto również zaznaczyć, że cenę traktujemy tutaj jako wynikową , a nie jako jeden ze składników. Ostatnie zastrzeżenie dotyczy obszaru działalności. Działamy na terenie Krakowa, dlatego nasze doświadczenia i wskazówki będą dotyczyć wynajmu mieszkań w Krakowie. Podobne mechanizmy wydają się rządzić innymi dużymi miastami, niekoniecznie nasze rady sprawdzą się w miastach mniejszych.

Wysokość czynszu, jaki gotowy zapłacić jest najemca zależy od kilku czynników:

· standardu mieszkania wraz z wyposażeniem oraz budynku

· lokalizacji budynku w odniesieniu do centrum miasta lub specyficznych jego ośrodków (np. centrów biznesowych, zakładów pracy, bliskości szkół, punktów komunikacji oraz obszarów użyteczności publicznej

· czynsz żądany przez właścicieli w podobnej okolicy (budynek/ulica/dzielnica)

STANDARD

Przede wszystkim standard. Wraz ze zwiekszającą się liczbą nowych inwestycji największe szanse na wynajem mają apartamenty i mieszkania w nowoczesnych budynkach oferujących mieszkańcom nie tylko nowe wnętrze, ale również wyższy poziom wygód w nieruchomości wspólnej, przykładowo –podziemny parking, winda, ochrona, nawet basen lub jacuzzi. Czynsze w najlepszych budynkach, o najwyższym standardzie mogą sięgać nawet 100 złotych za metr mieszkania miesięcznie. Nowe mieszkania są największym zagrożeniem dla przestarzałych kamienic, których stan techniczny pozostawia wiele do życzenia.

Jeśli mowa o standardzie warto wspomnieć o wyposażeniu mieszkania. Jeśli naszym zamiarem jest osiągnięcie naprawdę wysokiego czynszu powinniśmy nieco zainwestować w wyposażenie mieszkania. Absolutnym standardem w tym zakresie jest pralka, lodówka, oraz wyposażenie kuchni. Jeśli mamy do czynienia z wynajmującą lokal firmą należy przygotować mieszkanie w całości włączając w to nawet przybory kuchenne. W niektórych przypadkach warunkiem najmu jest zapewnienie sprzątania i opieki nad najemcą w sytuacjach awaryjnych. Przede wszystkim dotyczy to obcokrajowców, którzy zostali delegowani do Polski służbowo.

LOKALIZACJA

Tutaj sprawdza się zasada – im bliżej do centrum tym wyższa cena. Nie jest to specjalnie odkrywcze stwierdzenie, jeśli chodzi o bliskość w stosunku do Wawelu czy Rynku. Wiadomo – im bliżej do atrakcji kulturalnych, restauracji i innych obiektów użyteczności publicznej (parki, bulwary) , tym chętniej najemca wybierze nasz lokal. Cz jednak wszystko stracone dla tych, który zainwestowali poza centrum ? Tutaj odpowiedź zdecydowanie brzmi NIE . Istotne bywa również położenie mieszkania przy skupiskach biznesowych, gdzie wiele osób pracujących będzie poszukiwało lokalu do wynajęcia. Tytułem przykładu jest powstające centrum biznesowe przy Armii Krajowej – ogromne biurowce nadają okolicznym inwestycjom w lokale mieszkalne sens. Nie powinni się martwić moim zdaniem właściciele apartamentów w Villa Verona czy też Salwator City. Oczywiście – cena najmu nie będzie taka jak w samym centrum, natomiast mieszkania te z pewnością znajdą swoich najemców. Takich enklaw będzie więcej – duży potencjał tkwi również w inwestycjach na Ruczaju, a to w związku z rozbudową kampusu UJ.

CENA CZYLI RYNEK

Pomimo, iż nie mamy wpływu na innych właścicieli pragnących z nami konkurować przez wynajem mieszkania istotne jest zapoznanie się z ich ofertą cenową. Ma to bowiem bezpośrednie przełożenie na to czy nasze mieszkanie się wynajmie czy nie. Czasem obniżka czynszu o 200 – 300 złotych, tylko aby mieszkanie szybciej wynająć jest bardzo wskazana, w szczególności gdy mówimy o kwotach rzędu 4-5 tysięcy za miesiąc. W wynajmie każdy miesiąc ‘pustego’ mieszkania oznacza bowiem wymierną stratę 8 % rocznego przychodu. Warto o tym pamiętać.

W kolejnym artykule omówimy dla Państwa zagadnienia prawne wiążące się z wynajmem, przede wszystkim zaś podpowiemy jak w odpowiedni sposób wybrać odpowiedniego najemcę, formułować kontrakt, czy i jak korzystać z pomocy profesjonalistów.