Art Apartments

U S T A W A

z dnia

o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz o zmianie niektórych innych ustaw1)

Art. 1. W ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266,
z późn. zm.2)) wprowadza się następujące zmiany:

1) w art. 2 w ust. 1 dodaje się pkt 13 w brzmieniu:

„13) najmie okazjonalnym lokalu – należy przez to rozumieć oddanie, na podstawie umowy o najem okazjonalny lokalu, do używania lokal, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali.”;

2) w art. 3 uchyla się ust. 1;

3) po rozdziale 2 dodaje się rozdział 2a w brzmieniu:

„Rozdział 2a

Najem okazjonalny lokalu

Art. 19a. 1. Umowa o najem okazjonalny lokalu może być zawarta wyłącznie na czas oznaczony, nie dłuższy niż dziesięć lat.

2. Umowa o najem okazjonalny lokalu zawiera w szczególności:

1) oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy o najem okazjonalny lokalu w terminie wskazanym w żądaniu, o którym mowa w art. 19d ust. 2;

2) wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu, z zastrzeżeniem ust. 4.

3. Do umowy, o której mowa w ust. 1, dołącza się oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokali, o których mowa w ust. 2 pkt 2 i ust. 4, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w  oświadczeniu. Na żądanie wynajmującego dołącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym.

4. W razie utraty możliwości zamieszkania w lokalu, o którym mowa w ust. 2 pkt 2, najemca jest obowiązany w terminie siedmiu dni od dnia powzięcia wiadomości o tym zdarzeniu wskazać inny lokal, w którym mógłby zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu, oraz przedstawić oświadczenie, o którym mowa w ust. 3, pod rygorem wypowiedzenia umowy, o którym mowa w art. 19d ust. 5.

5. Zawarcie umowy o najem okazjonalny lokalu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu okazjonalnego lokalu przysługujących właścicielowi w dniu opróżnienia lokalu oraz ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy o najem okazjonalny lokalu.

6. Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności właściciela, o których mowa w ust. 5.

7. Umowa o najem okazjonalny lokalu oraz zmiany tej umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności.

8. Wynagrodzenie notariusza za ogół czynności notarialnych dokonanych przy oświadczeniu, o którym mowa w art. 19a ust. 2 pkt 1, wynosi nie więcej niż 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę, o którym mowa w ustawie z dnia 10 października 2002 r. o minimalnym wynagrodzeniu za pracę (Dz. U. Nr 200, poz. 1679, z późn. zm.3)).

Art. 19b. 1. Właściciel zgłasza zawarcie umowy o najem okazjonalny lokalu naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela, w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu.

2. Na żądanie najemcy właściciel ma obowiązek przedstawić potwierdzenie zgłoszenia, o którym mowa w ust. 1.

3. W przypadku niedopełnienia obowiązku, o którym mowa w ust. 1, nie stosuje się przepisów art. 19c i 19d ustawy oraz art. 1046 § 4¹ Kodeksu postępowania cywilnego.

Art. 19c. 1. Z tytułu najmu okazjonalnego lokalu, oprócz czynszu, właściciel pobiera jedynie opłaty niezależne od właściciela, chyba że umowa stanowi inaczej.

2. Właściciel może podwyższyć czynsz wyłącznie zgodnie z warunkami określonymi w umowie.

Art. 19d. 1. Umowa o najem okazjonalny lokalu ulega rozwiązaniu po upływie czasu, na jaki była zawarta, lub po upływie okresu wypowiedzenia tej umowy.

2. Po rozwiązaniu umowy o najem okazjonalny lokalu, jeżeli najemca dobrowolnie nie opróżnił lokalu, właściciel przedstawia najemcy żądanie opróżnienia lokalu, sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem właściciela.

3. Żądanie opróżnienia lokalu zawiera w szczególności:

1) oznaczenie właściciela oraz osób, których żądanie dotyczy;

2) wskazanie umowy o najem okazjonalny lokalu i przyczynę ustania stosunku z niej wynikającego;

3) termin, nie krótszy niż siedem dni od dnia doręczenia żądania najemcy, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić lokal.

4. W przypadku bezskutecznego upływu terminu, o którym mowa w ust. 3 pkt 3, właściciel składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, o którym mowa w art. 19a ust. 2 pkt 1. Do wniosku załącza się:

1) żądanie opróżnienia lokalu wraz z dowodem jego doręczenia najemcy albo dowodem wysłania go przesyłką poleconą;

2) dokument potwierdzający przysługujący właścicielowi tytuł prawny do lokalu, którego opróżnienia dotyczy żądanie właściciela;

3) potwierdzenie zgłoszenia, o którym mowa w art. 19b ust. 1.

5. W przypadku niedopełnienia obowiązku, o którym mowa w art. 19a ust. 4, właściciel lokalu może wypowiedzieć na piśmie umowę o najem okazjonalny lokalu, z zachowaniem co najmniej siedmiodniowego okresu wypowiedzenia.

Art. 19e. W przypadku dokonania zgłoszenia, o którym mowa w art. 19b ust. 1, do najmu okazjonalnego lokalu przepisów ustawy nie stosuje się, z wyjątkiem: art. 2, art. 6 ust. 3, art. 10 ust. 1 – 3, art. 11 ust. 2 pkt 1 – 3, art. 13, art. 18 ust. 1 i 2 oraz art. 19a – 19d.”.

Art. 2. W ustawie z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. Nr 43, poz. 296, z późn. zm.4)) w art. 1046 po § 4 dodaje się § 4¹ w brzmieniu:

„§ 4¹. Przepisu § 4 nie stosuje się do egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu wynajętego na podstawie umowy o najem okazjonalny lokalu, której zawarcie zostało zgłoszone zgodnie z   art. 19b ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 i Nr 69, poz. 626, z 2006 r. Nr 86, poz. 602, Nr 167, poz. 1193 i Nr 249, poz. 1833, z 2007 r. Nr 128, poz. 902 i Nr 173, poz. 1218 oraz z 2009 r. Nr …, poz. .….).”.

Art. 3. W ustawie z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. Nr 144, poz. 930, z późn. zm.[5]⁾) w art. 12 wprowadza się następujące zmiany:

1) w ust. 1 w pkt 3 lit. a otrzymuje brzmienie:

„a) przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a,”;

2) uchyla się ust. 11.

Art. 4. Do umów zawartych przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy na podstawie art. 3 ust. 1 ustawy, o której mowa w art. 1, stosuje się przepisy tej ustawy w brzmieniu dotychczasowym.

Art. 5. Ustawa wchodzi w życie po upływie 14 dni od dnia ogłoszenia, z wyjątkiem art. 3, który wchodzi w życie z dniem 1 stycznia 2010 r.

Rząd przyjął projekt ustawy wprowadzającej od dnia 1 stycznia 2010 r. instytucję najmu okazjonalnego (śmieszne, dlaczego akurat ma się tak nazywać…) oraz  8,5 % ryczałtowy podatek od wynajmu. Ciekawe czy taka metoda opodatkowania będzie opłacalna dla osób spłacających kredyty (odsetki stanowią koszt uzyskania przychodu).

Oficjalny komunikat jest na stronie KPRM, dokumentu z tekstem ustawy brak.

W związku z dużą ilością zapytań o to, jakie zasady należy stosować przy wynajmie apartamentu kilka szybkich rad :

- jeśli chodzi o PIT, to ryczałt kompletnie się nie opłaca (przynajmniej ja nie znam takiego przypadku, aby ktoś rozliczał się rycztałtem…). Należy wybrać zasady ogólne i do kosztów uzyskania przychodu wliczać wszystkie możliwe wydatki takie jak: koszt mediów (prąd, woda, gaz, Internet), prowizji pośredników, ogłoszeń reklamowych zarówno w prasie jak i w internecie, koszty wyposażenia apartamentu w urządzenia (TV, DVD i wszystko co przyczynia się do podniesienia jego standardu).Warto zastanowić się natomiast nad formą opodatkowania podatkim liniowym, gdy mamy kilka apartamentów - wiadomo, zależy to od poziomu przychodów . Do opodatkowania liniówką konieczne jest jednak zgłoszenie najmu jako działalności i płacenie ZUS (o tym poniżej). Na gruncie VATu też powoduje to różnicę - do wynajmu któtkotrwałego możemy stosować stawkę 7% jak hotel ( patrz poniżej).

- VAT . Na gruncie VATu najem zawsze będzie spełniał cechy działalności gospodarczej, niezależnie od tego czy na grunicie ustawy o swobodzie działalności gospodarczej lub PIT nim jest. Jedynym kryterium jest tutaj wiekość przychodu , jeśli przychody przekroczą 50.000 złotych rocznie z automatu stajemy się Vatowcem z wszystkimi tego konsekwencjami. Bardzo istotna sprawa - jeśli wynajem apartamentu wakacyjnego prowadzony jest jako działalność gospodarcza (tylko wtedy) stosujemy stawkę 7 % (tak jak hotel). Jeśli wynajęliśmy apartament osobie, która zajmuje się najmem na własną  rękę stawka ta wyniesie 22 % (gdyż przedmiotem czynności jest najem na cele użytkowe, nie-turystyczne).

Czy jest możliwość ‘ucieczki’ od podatku VAT ? Tak, jeśli wynajem nieruchomości następuje na cele mieszkalne czyli tzw. najem długotrwały, nie posiadający cechy prowadzenia działalności gospodarczej.   Wtedy stosuje się zwolnienie przedmiotowe ustanowione w załączniku 4 do ustawy VAT. Gdzie przebiega granica pomiędzy długotrwałym a  krótkotrwałym ? Żadna ze znanych mi interpretacji podatkowych

- najem a działalność gospodarcza. Tu jest jedno z najtrudniejszych wyzawań. W jaki sposób  zorientować się czy to już działalność i muisimy ją zgłosić czy też nie.  Warto pamiętać, że każda z ustaw definiuje sobie działalnosć po swojemu (jak to w polskim prawie). Po żmudnych poszukiwaniach i analizie ubigiego orzecznictwa doszedłem do wniosku, że granica przebiega w czasie trwania i częstotliwości wynajmu :

1) jesli wynajem liczony jest w dni i tygodniach, a klienci zmieniają się często, to jest to dzialalność gospodarcza, którą trzeba zgłosić, płacić zus. Dodatkowo jesli przychody przekroczą 50 tysięcy rocznie , doliczać 7 % VAT i być Vatowcem. Plusem jest możliwość bycia liniowcem i płacenia 19% PIT

2) jesli wynajem jest liczony w miesiącach (latach), klienci nie zmieniają się często, moim zdaniem taka działalność nie stanowi działalnosci gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy o swobodzie działalności gospodarczej ze wzgledu na brak cechy zorganizowania i powtarzalności,  nie trzeba jej zgłaszać, płacić ZUSowi. W zależności od kwoty osiąganych przychodów należy wybrać formę odpodatkowania w PIT - niedostępny jest co prawda podatek liniowy ale pozostaje wybór pomiędzy zasadami ogólnymi a rycztałtem.

W razie bardziej szczegółowych pytań autor tekstu oczekuje na kontakt pod adresem (office @ art - apartments.pl)

Powyższy tekst oddaje zapatrywanie autora na zagadnienia odpodatkowania przychodów z najmu lecz nie jest poradą prawną.

Czekamy na projekt nowej ustawy o wynajmie, zapowiadane są w nim ułatwienia dla wynajmujących. Ponieważ na ten moment prace są tajne (jak to zwykle bywa)  o propozycjach Urzędu Mieszkalnictwa i Ministersywa Infrastruktury nic nie wiadomo. Skrawki informacji, o których piszą gazety są takie , że wprowadzona zostanie instytucja tzw. dobrowolnej eksmisji za uprzednim jednak zapisaniem tego w umowie najmu w obecności notariusza. Jak zwykle w przeżartej biurokracją Polsce - każdy powinien nosić przy sobie kieszonkowego notariusza i używać go przy każdej okazji, kupnie bułek maślanych też. Jedno za to jest pewne - jak zwykle zarobią notariusze.

Zmieniają się zasady dokumentowania przychodu. Ustawodawca wprowadza obowiązek dokumentowania przychodu z wynajmu bądź to fakturami bądź wydrukiem z kasy fiskalnej.

Jak informuje Rzeczpospolita od 1 listopada 2008 r. wynajmujący mieszkania będą musieli wystawiać faktury, aby korzystać ze zwolnienia z obowiązku posiadania kas. Obowiązek ten dotyczyć będzie zarówno usług krótkotrwałego zakwaterowania pozostałych, gdzie indziej niesklasyfikowanych, z wyłączeniem usług hotelarskich i turystycznych (PKWiU ex 55.23.15) jak i usług w zakresie wynajmowania nieruchomości na własny rachunek (PKWiU 70.2).

Nasi prawnicy  zapoznają się właśnie z tekstem rozporządzenia (PDF) i mamy nadzieję, że po jego głębszej analizie będziemy mogli wskazać metodę jak najmniej uciążliwego wypełnienia obowiązków objętych rozporządzeniem.

Artykuł na temat nowego rozporządzenia w Gazecie Prawnej 

UPDATE : z dużej chmury mały deszcz. Rozwiązaniem, które pozwala uniknąć kłopotów jest przesyłanie pieniędzy przez rachunek bankowy. Mam nadzieję, że raczej wszyscy tak się rozliczają (choć znane są w tej mierze wyjątki przechowujące swoje pieniądze na koncie mamy